parangbee: 삼전동 모아타운 1차 2차 설명회 후기...

※개발이익 비례율(=보상비례율): 사업성을 말 함. 사업성이 좋으면 비례율이 높음. 재개발 사업이 완료된 후 조합이 얻게 되는 수익을 포함한 총 수입금에서 총 사업비용을 차감한 금액을 재개발 이전의 토지 및 건물감정평가액으로 나눈 후 100을 곱한 수치. 만일 개발이익 비례율이 100%라면 총 사업이익과 조합의 감정평가액이 같기 때문에 사업성이 좋지 않음을 의미하고 개발이익 비례율이 100%를 초과할수록 조합원에게 돌아가는 금액이 커지므로 사업성이 좋은 것으로 평가된다. ex) 만약 감정가가 3억 5천으로 평가, 비례율이 '180'이라고 하면... (조합원에게 돌아가는 이익이) 6억 3천의 가치가 된다는 의미다.

https://terms.naver.com/entry.naver?docId=5955586&cid=40942&categoryId=31907

▶"관리 계획(개발계획)"이란....?

https://honest-penguin.tistory.com/99

(관리 계획, 개발계획, 관리처분계획... 다 같은 비슷한 말임.)

▶'관리처분계획': 종전 소유권과 권리를 신축 토지와 건물에 대한 권리로 변환하는 계획. 즉, 기존 것을 어떻게 바꿀 건지 자세하게 적어놓은 계획이라는 것. 해당 '시/군'에 반드시 제출해야 함.

▶'관리처분계획 인가': 제출한 '관리 계획'을 허가한다는 것임. 이 단계에서 조합원 물건의 감정평가액과 권리가액도 확정되며, 총 건립세대 중 조합원/일반분양 물량, 임대주택 수가 결정되고 세입자 손실 보장, 부대 복리시설, 정비 사업비 추산액 등등도 함께 결정됨.

▶신탁방식도 단점이 있다. - 신탁사의 허위·과장 광고. '깜깜이 계약'(ex: 계약 전 '조달 금리' 공개 여부). 신탁사들이 시공자를 선정하면서 입찰보증금 조건을 당연시하고, '사업비를 시공자 입찰보증금으로 조달'하면서 신탁사의 역할이 무의미. 공사비 절감 효과도 의문. 소유자들은 분양수익의 일부(보통 2-4%)의 수수료를 신탁사에 내야 함. 신탁사를 '대행사'가 아닌 '시행사'로 선정했을 경우 소유자들의 의견 반영이 어려울 수 있음.

▶신탁 방식(한국토지신탁: 수수료 받고 '대행'하는 대행사)

장점: 신탁 방식으로 추진한다면 재개발 전문가에 의해서 사업이 추진되는 것이므로 사업 속도는 빨라지고, 자금 문제, 공사비 갈등 등이 비교적 쉽게 해결이 가능.(‘자금조달은 신탁사, 건설사는 단순 도급’. 신탁방식 재개발·재건축사업의 핵심 사업구조. 시간 단축. 전문성(?). 공사비 절감(?))

단점: 신탁회사는 +-2~4%의 수수료를 가져 감.(혹자는 1.5%라고도 하지만.. 신탁회사가 1.5% 수수료만 받고 사업을 추진한다는 게 약간 설득력이 없어 보임.) 따라서 수수료 만큼 기존 세대의 부담의 그만큼 증가하게 됨. 신탁회사가 자금조달 시, 자체 자금에 대한 금리 이자(몇 %)도 있음으로 이 부분도 기존 세대가 부담하는 것임. 신탁회사가 자금조달을 자체 조달하지 않고 시공사의 '입찰보증금'으로 대신하기도 함.(손 안 대고 코푸는 격) 신탁사가 '대행사'가 아닌 '시행사'가 되는 경우도 있음.(신탁사가 시행사가 되면, 조합원을 대변하는

그럼에도 불구하고... 반드시 선택해야 한다면... (둘 다 도긴개긴이지만..)조합 방식보다는 신탁 방식이 그나마 좀 나은 편임.

▶재개발의 비례율, 권리가액, 조합원 분양가, 추가 부담금이란?

https://blog.naver.com/neois25/222647063415

▶개발계획 수립전에 분담금 추정하기

https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/wiki/%EC%A1%B0%ED%95%A9%EC%9B%90%20%EB%B6%84%EB%8B%B4%EA%B8%88

▶1차 후기 또는 사족/개인 생각...

모든 개인은 '그/그녀'가 처한 상황, 조건 및 이해관계가 다 제각각 다르다.
모든 개인은 지식 능력, 지적 능력, 이해력, 논리력 등이 다 제각각 다르다.
어떤 개인은 자신이 타인보다 더 똑똑하고, 잘 알고, 옳다고 생각하거나, 그렇게 믿는다.
자신은 결코 행동하지 않으면서, 뭔가 해보겠다고 행동하는 타인에 대해서는 온갖 불평과 불만을 가진 사람들은 항상 존재한다.(일명 '숟가락 얻는 사람들' 또는 '불평불만자')
그래서 논의/협의/토론/대화는 언제나 복잡하고, 합의나 의견 통일 등이 매우, 대단히 어렵다.
어떤 개인은 오직 '자신'의 입장, 상황, 조건, 이익만을 생각할 뿐, 타인의 그것들은 전혀 고려, 이해 및 배려하려 하지 않는다. (그래서 타인이 무슨 말을 하는지 전혀 듣지 않는다. 막말로 어떤 개인이 타인의 그것들까지 모두 고려 이해 배려할 필요가 있을까 싶기도 하다.)
자본주의 사회에서 모든 개인, 모든 주체, 단체, 업체는 오직 이익의 유무에 따라 움직일 뿐이다.
한국에서 공리주의에 입각한 부동산 정책이나 이슈가 절대 적용되거나, 받아들여질 수 없는 이유는... 그 어떤 법이나 정책보다, 개인 이익 추구의 인간 욕망이 언제나 더 크고, 대부분의 개인은 (다수에게 이롭다 하더라도) 한치의 손해도 용납하려 하지 않기 때문이다. '모두를 만족시키기'란 불가능하다.
아직 결정된 건 아무것도 없다. 이렇게 할지, 저렇게 할지... 아니면 개발을 할지, 말지도 결정되지 않았다. 개발에 대한 논의/생각 등을 시작하는 단계일 뿐이다.
현재 개발을 반대하는 사람도 많고, 설명회 이후 개발 반대 벽보도 많이 보인다.
결국 최종 판단 결정을 개발 지역 내의 '다수 주민들'의 의사결정에 의해서 최종 결정될 수밖에 없다. (그건 민주주의 시스템 안에서도 마찬가지며, 서로 이해관계 또는 선호하는 것이 다 다름으로 다수결은 어쩔 수 없는 선택이며, 결과 역시 공동으로 책임지는 것이다. 내 마음에 들지 않는 대통령도 다수가 선출되어도 어쩔 수 없듯이 말이다.)
주민 동의 정도 여부는 1가구 1주택자 혹은 1가구 2주택자의 표심이 중요할 것 같은데.. 이는 '추가 부담금'의 정도에 따라 영향을 받을 듯하다.(주관적 추측인데... +-3~5억 사이의 추가 부담금/부담금이 발생할 듯싶다.)
주민 다수가 동의하고, 관련 업자의 이해타산이 맞으면 하는 것이고, 반대하면 못하는 것이고, 관련 업체들의 이해타산이 안 맞아도 못하는 것이고...
조합 방식이건, 신탁 방식이건 장단점은 있다. 따라서 어떤 방식이건, 결국은 다수 주민들의 동의(즉 판단 선택) 여부에 달렸다.
재개발을 하건, 안 하건, 그 나름의 장단점이 있다. 개발이 좋은지, 나쁜지는 각자의 판단 선택이다.
위에서 언급된 사항들은 '나'에게도 적용된다.

※잠실 아파트 쪽에 계신 지인과 대화를 해봤다.

Q: 잠실 아파트 거기는... 재건축 얘기가 나온 지 10년? 15년? 이 넘은 것 같은데... 왜 아직 재건축이 안 되는 건가요?

A: 아파트가 지금 고층이잖아... 재건축 '용적률'이 안 나와서 사업성이 별로 없어서 개발하려는 건설사가 없고, 그러니 추가 부담금도 상당히 많을 텐데(아마 추가 부담금이 최소한 5-6억은 될 텐데, 한국 사람들의 전체 자산 대부분이 꼴랑 집 한 채 있는 게 전부일 텐데), 그 추가 부담금을 감당할 수 있는 사람이 몇이나 되겠어...? 그러니 아파트가 40년이 됐고, 재건축 얘기가 나온 지가 벌써 몇 년이 됐는데... 여전히 아직 재건축이 안 되고 있지... 이게 굉장히 어렵고 난해한 시추에이션이라고 봐야지...

Q: 아.. 그렇겠구나... 난해하네요...

A: 삼전동 그쪽은 대부분 저층이니... 건설사 등에서 사업성/가능성이 있다고 보는 것이겠지...

Q: 그렇네...

https://cafe.naver.com/jaegebal/4760276

삼전동 하단 모아타운 2차 설명회 후기

<후기 순서> 0 회장 외부 - 1층에 반대피켓 VS 3층 입구 줄을 서서 동의서 쓰는 사람들 0 추진위원장 인사말 - 사전동의 독려 : 관리계획 세우고 세부사항을 들여다봅...

cafe.naver.com

▶2차 후기 또는 사족/개인 생각...

1차 설명회가 내용상 크게 다른 것은 없음. -.-;; 현재 동의 비율(약 30% 추정)이 낮음으로 동의율을 높여야 함. 삼전동 하단 모아타운은 자치구 '공모방식'이 아닌 '주민제안 방식'으로 신청을 준비중.
궁금한 것은 미리미리 좀 공부를 해야 함. (재개발이 무슨 마트에서 '콩나물' 구입하는 것도 아닌데... 아무 생각 없고, 모든 걸 다 알려 달라는 사람들이 너무 많다. 물론 나도 마찬가지겠지만 말이다.)
모든 사람의 상황, 조건이 다 다름으로 각각의 질문에 현시점에서는 명확한 답이 나올 수가 없음.('관리 계획'이 안 된 현재 시점에서... 대충, 대략적 수치 산출해 줬다가... 나중에 수치가 달라지면 책임소재 및 논란의 소지가 될 수 있기 때문.)
추가 '부담금/분담금'은 '개발계획 수립 후' 구체적으로 산정할 수 있음. (개발계획 수립 전에 대략적으로 산정은 가능하지만... 편차가 커 알 수 있어서 사실상 무의미함. 그래도 알고 싶다면 위 개발계획 수립전에 분담금 추정하기 링크 참조.)
층수는 27층~35층 이하가 될 것으로 예상함. (35층 이상은 규정 및 공법이 달라져... 시공비가 대폭 상승하게 됨으로 27층 전후로 예상.)
ex: 30억 건물 소유 / 조합원 분양가 7억 = 약 4채를 가져갈 수 있음. 15평 빌라 소유 - 59(20평) = 평당 부담금 x 추가 5평. (39=11.7평, 49=14.8평, 59=17.8평, 84=25.4평)

투자 vs 투기...?

이익을 추구하고, 필연적으로 인플레이션이 발생할 수밖에 없는 자본주의 사회에서... 기본적으로 모든 투자(?) - 즉, 주식 투자, 부동산 투자, 상품/서비스 개발 투자 등은 투기성이 존재할 수밖에 없으며, 미래에 '누군가'가 더 비싼 가격으로 그 상품(ex: 주식, 부동산, 상품/서비스)을 내가 구매한 가격 보다, 더 높은 가격으로 구매해 주어야 한다는 전제가 깔린다는 점에서, 모든 투자는 기본적으로 투기의 속성을 가진다. 여기서 그 '누군가'는 결국 다음 세대가 될 가능성이 높다.(결국 우리 자식 세대들이, 젊은 시대들이 더 많은 비용을 지불하고 구매해야 한다는 것이다.)

그래서 모든 자본주의는 근본적으로 하층민/빈곤층에게 더 가혹할 수밖에 없는 필연적 속성을 갖는다.(결국 자본이 없는 사람들이 필연적으로 밀려날 수밖에 없지 싶다.)

그래서 결론이 뭐냐...? 그런 거 없다. 현재의 자본주의 체제를 바꾸거나 개혁하거나 하지 않는 이상 방법이 없는 것이다.(몇 십 년에 한 번씩 찾아오는 대공황이 온다면 잠시 자본주의가 '리셋(reset)'되겠지만 말이다. 그러나 그것도 잠시뿐이다.) 공산주의도, 사회주의도 실패했다고 본다면.. 현재로서는 자본주의를 대체할 다른 어떤 주의/이념/시스템/체제/방법은 없다.

투자를 하건, 투자를 하지 않건, 개발에 찬성을 하건, 반대를 하건... 모든 것은 개인의 판단 선택일 뿐이다. 모든 개인은 그저 자신이 믿는 바에 따라 생각하고 행동할 뿐이며, 무엇이 좋고 나쁘냐 혹은 옳고 그르냐를 구분하기/따지기 어렵다.

투자를 반대하고, 개발을 반대한다고 더 선량하거나 정의로운 사람이 아니며, 마찬가지로 투자에 찬성하고, 개발을 찬성한다고 더 선량하거나 정의로운 사람도 역시 아니다.

부자건, 가난한 자건, 젊은 사람도, 늙은 사람도… 모든 인간은 나름의 고민과 문제와 어려움을 갖고 있다. 한데, 부자가 가난한 자를 배려하지 않듯, 가난한 자 역시 부자를 배려하지 않고, 젊은 자는 늙은 자를 배려하지 않고, 늙은 자는 젊은 자를 뱌려하지 않는다. 젊다고, 가난하다고 더 현명하거나, 더 선량하거나, 더 정의롭거나, 더 공평하거나, 더 윤리적/도덕적이거나, 더 이타적이지 않다. 물론 늙은 사람이나 부자/중산층도 마찬가지다. 가난하건 부자건 늙거나 젊거나… 인간은 언제나 이기적이며 다 마찬가지라는 것이다.

한때(ex: 20~30대), 다수의 이익과 선과 행복을 추구하는 공리주의에 입각하여 다수와 공동체 전체의 행복(?) 또는 정의와 공정함, 그리고 취약계층 또는 하층계급 또는 다음 세대의 미래를 위해서 소위 말하는 투자 혹은'재개발' 등에 반대적/부정적 생각을 가졌으나... 이명박, 박근혜를 지나서 마침내 윤석열에 이르자... 그러한 나의 믿음 혹은 희망은 어리석은 것일 수도 있겠다는 생각이 든다.

각자도생의 시대인 지금... 오지랖스럽게 다음 세대 걱정, 가난한 계층, 하층 계급 등을 배려하고, 염려하는 어설픈 오만함과 방자함은 이제 그만 접고... 가능한 범주에서 '투자'하여 이익을 득하겠다는 생각이 점점 더 커진다.

다음 세대를 걱정하고, 약자를 배려하고, 모두가 가능하면 행복하기를 바라는 희망과 노력이란 결국 부질없는 짓일 수 있다. 어차피 세상은 내 생각대로, 희망 대로 바뀌거나 변하지 않고, 흘러가지도 않으며, 타인 역시 나의 생각이나 믿음 혹은 희망이나 상황과 여건에 상관없이 자신들의 이익 추구를 위해 노력할 것임으로, 나 역시 나의 이익추구에만 전념한다고 나무랄 일은 아닐터이니 말이다.

사랑이니 우정이니 이웃/타인과의 연대니 하는 추상적 의미나 가치 따위는 헌신짝 버리듯 버리고, '돈'이 '신'이 되어버린 현재의 대한민국에서는 부자 아닌 사람들이 가난하거나, 돈 없거나, 힘/권력없는 사람들을 더 조롱하고 비웃는 시대, 타인을 위해 자신의 이익추구를 포기하는 사람을 조롱하고 비웃는 시대 아닌가? (자수성가를 제외하고) 자신이 성취한 것이 아닌... 상속 또는 세습받은 '자본'을 토대로 더 큰 자본축적하는 지금의 시대는 각자도생의 시대다.

결국 모든 것은... '다수의 판단선택에 의해 결정'된다는 사실만이 남는다. 과연 나는, 아니 우리는 어떤 다수가 될 것인가?

October 5, 2023

삼전동 모아타운 1차 2차 설명회 후기...

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