키워드 검색: 2017년 공공주택임대사업자 등록 8년 후 양도세
Q1) 세법 개정으로 8년으로 등록한 준공공임대주택을 10년 이상 보유 후 양도 시 양도세 100% 감면이 적용되나요?
Q1 요약: 17년 당시 10년 보유 시 양도세 100% 감면. 하지만 중간에 시행령이 변경됨. 준공공임대주택 없어지고, '장기일반 민간임대주택'으로 변경됨. 주임사 8년 만기 후 양도 시 '장특공' 70% 인가? 만약 10년 후 양도 시 양도소득세 100% 감면 혜택 가능한가?
A2) 2024.10.31일. https://blog.naver.com/cta33166/223640906555
A2 요약: 17년 당시에는 8년 '주임사'가 10년 보유 시 양도소득세 세 100% 감면 혜택이 있었으나... 현재(24년 10월 31일)는 변경된 규정을 따라야 함. 따라서 현재는 양도소득세 100% 감면 혜택은 적용되지 않음. 단, 8년 이상 보유하고 임대를 지속하면 '장특공 (최대) 70%'가 적용될 수 있음. 즉, 8년 만기되는 '달(月)'에 보유 조건 충족 시점에 매도하면 '장특공' '최대' 70% 혜택을 받게 됨. 8년 후 임대 사업 등록이 자동 말소되지 않음. 말소 신청 또는 별도 절차 통해 종료해야 함. 준공공 주임사 또는 85제곱미터의 경우 그나마 유리(?) 함.
Q2) 주임사 양도세 절세전략 2025.2.18일.
A2) https://blog.naver.com/taxslicer/223765104071
A2 요약: 임대주택으로 8년 이상 등록 시 공제율 50%. 10년 이상 등록한 경우 공제율 70%. 가능하면 10년 채운 후 매도가 좋음. 임대 사업자는 중과세율 적용받지 않음.(일반 세율 6~45%를 적용받음.) 따라서 의무임대 기간 및 임대료 증액 조건 등을 반드시 준수할 것. 공시가격 6억 이하가 유리. 전용면적 85제곱미터 이하가 유리. 매각 시점을 잘 선택해야 함.
사족: 위 A1) 게시글에서 '최대'라 함은 (다른 세무사의 A2) 게시글을 보면) 10년(장 특공)을 채웠을 때를 70%를 의미하는 것 같음. 현재는 8년 충족 후 일반 감면(?) 율 50%인 것 같음. 세무사들마다 견해가 약간씩 다른 것 같음.
▶'의 무기 간'이란 주임사 등록 후... '최초 임대 개시일'부터 8년/혹은 10년을 의미함.
▶위 사례를 살펴보면... 좀 황당한 부분이 있는데... 그건 바로 2017년 이후 (여러 번) 변경되어 온 새로운 규정(들)을 2017년 당시 주임사 규정을 준수하고자 했던 사람들(=주임사)에게도 '소급 적용' 했다는 것이다.
이 '소급 적용'은 일종의 깡패짖 혹은 양아치 짓이라 할 수 있다. 왜냐하면... 2017년 당시의 규정을 준수한 사람들에게 뒤통수를 친 것과 같기 때문이다. 즉, 2017년 당시의 국가/정부의 규정을 믿고 따르고자 하여, '주임사'로 등록한 사람들과의 약속/계약을 국가/정부가 이후에 일방적으로 뒤집어 버린 것과 같기 때문이다.
이는 매우 이례적인 행위다. 보통 어떤 분야에 새로운 법, 규정 등이 생기면... 과거의 행위/당사자에 대해서는 소급 적용을 하지 않는 것이 일반적이다. 왜냐하면 과거 시점에서 그 규정은 국가 및 당사자 간의 약속/계약이고, 국가 및 당사자는 미래가 어떻게 바뀔지 알 수 없는 상태에서 서로 약속/계약한 것이다. 한데, 미래에 와서... 이런저런 이유로 과거의 약속/계약 조건을 뒤집어 버리는 것은 납득하기 힘들어 보인다.
나도 이런저런 산업분야에서 새로운 국가/정부의 규정/법의 적용을 경험하고 목격한 사람이지만... 새로운 규정을 소급 적용하는 것은... 상식적으로 납득이 어려워 보인다. 물론 소급 적용이 아예 존재하지 않는 것은 아니다. 아주 드물게 발생하기도 한다. 하지만 그런 경우라 할지라도... 당사자의 피혜를 최소화하는 방법 혹은 예외 등을 두는 것이 보통인데... 이 주임사 혹은 부동산의 경우에는 그렇지 않는 모양이다. 아... 이래서 보수주의자들이 진보정부를 싫어하고, 어떤 사람들은 정부 자체를 싫어하겠구나 싶기도 하다.
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